今天小编要和大家分享下投资美国房产。这个可以分为两种情况，一种是用现金买房，第二种是通过贷款买房。今天，为大家逐一、具体地分析一下这两种情况各自的租金回报率如何计算。
01、现金买房的租金回报率
现金购买的房产的租金回报率的计算公式很简单，就是出租房屋到手的净收入除以购房的总价。
租金回报率= 每年净房租收入÷ 购房总价× 100%
首先计算购房总价。可以用房屋的标价。整体来说，美国房屋交易最终价格为标价的98%。
每年净房租收入=年租金收入-持有房屋费用及出租衍生出来的相关支出
年租金收入就是跟租户约定的年租金。为了估计一栋房屋的未来的年租金收入，可以将附近社区同等条件的、已出租房屋的租金拿来作比较。例如，我们可以找出周围同等条件的、已出租的10套房屋，看看这些房屋的年租金收入，就可以大致估算出自己想要投资的房屋的未来的租金收入。
小技巧：通过大数据分析，提供每套房产的租金预估。可以做为参考。当然，你的经纪人也是好帮手。经纪人了解本地社区，会对房产出租价格有自己的判断。
房屋相关费用以及出租衍生的相关支出包括以下方面：房产税、房屋保险、社区费、维修费、空置期的分摊、出租管理费等。
房屋出租有空置时间。在计算每年平均的净房租收入的时候，应当扣除掉分摊到每年的空置的那段时期的租金。
根据经验，一般的房屋租赁合同期为一年，到期可续约，实际的平均租赁长度可以估计为2年；平均的空置时间可以估计为一个月；因此，空置期分摊到一年的那一部分就是半个月的房屋租金。通过确定合理的房租价格，你就可以将空置期有效地降下来。
俗话说得好，没有租不出去的房子，只有租不出去的价格。应当比较周围的、同等条件的、已出租的房屋的价格，然后找到出现频率最高的那个价格，再以这个数字，或者是比这个数字稍低一些的价格作为你的参照价格。
房屋快点地租出去，可以缩短空置期。相反，如果你定了过高的房租价格，那麽非常可能少有人来问津，你的房屋将可能空置更长的一段时间。最後，综合下来算一笔账，前者的收益要高於后者。
设定合理的房租价格，选择适合的租户，对於房屋的出租收益的保障，非常的重要。
如果你选择聘用专业的租赁经纪人帮您租赁，那么你可以大大地节省您的精力与时间。美国有专业的房屋出租管理公司，可以帮助您选择到条件比较好的租客，负责房屋的维护与修缮，收取租金等服务。租赁的佣金一般是全年租金总和的8-10%。所以，即使人不在美国，也不需要担心房屋的出租管理。
根据房屋的类型、所在位置和房屋状况的不同，所应当计算在内的项目也不一样。读者可以根据具体的情况来自行判断。例如，独栋别墅一般没有社区费，但也有些独栋别墅所在的区域有社区规划、大门及社区公共设施，因此也要交社区费。
另外，房产税的税率在美国每一个州是不一样的，从1%到3%不等。所以你在投资之前，应该先确定目标房屋的税率。房产税的数额，可以从房产网站上的房源详情页获得。也可以与你的经纪人联系获取。
02、贷款买房的租金回报率
贷款购买的房产的租金回报率的计算方法要稍微复杂一点，但是原理与现金购买是一样的。我们假设贷款全部采用每年分期固定还款的方式。
租金回报率= 每年净收入÷ 自付额× 100%
每年净收入= 年租金收入- 持有房屋的费用以及出租衍生相关的支出- 年固定还款额
其中，自付额（头款）为购房总价减去银行贷款。
美国养老保险制度已有200多年历史，经过长期发展，现行的体系主要由三大支柱构成：第一支柱是由政府主导、强制实施的联邦退休金制度；第二支柱是由企业主导、雇主和雇员共同出资的企业年金计划；第三支柱是由个人负责、自愿参加的个人退休金计划。这三大支柱俗称“三脚凳”，分别发挥政府、企业和个人作用，相互补充，形成合力，为退休人员提供多渠道、可靠的养老保障。
联邦退休金制度
联邦退休金制度是是美政府为退休人员提供的一种保障型社会福利，是由政府主导的最基本的保险制度。具体内容如下：
（一）缴纳社会保障税
社会保障税是联邦退休金制度最核心的内容。社会保障税是美仅次于个人所得税的第二大税种，由联邦政府按照一定工资比率在全国范围内统一征收，强制要求企业在每月发工资时按照雇员的社会保障号码（SSN）代扣代缴。社会保障税由美财政部国内工资局集中收缴后，专项进入相关管理机构—美社会保障署（Social Security Administration）设立的社会保障基金。
（二）社会保障税税率
社会保障税税率由社会保障署动态调整，经国会批准后执行。调整依据是根据人口老龄化预测数据和养老金支出需要。例如，社会保障税税率在1980年时为雇员工资额的10.16%，1990年上调至12.4%。自1990年以来，社会保障税税率未再调整。2015年社会保障税税率为雇员工资额的12.4%，由雇员和雇主各缴纳50%。即，雇员和雇主各缴纳该雇员工资额的6.2%；对于个体经营者，则缴纳其工资额的12.4%。
联邦退休金制度鼓励“工作时多存社保税、退休后多领养老金”。工资较高的雇员，缴纳的社会保障税更多，退休后领取的联邦退休金也更多。同时，为体现社会公平性，防止极少数退休人员领取过高退休金，社会保障税设定了应税工资上限，超出应税工资上限那部分工资不再缴纳社会保障税。应税工资上限随着物价和工资水平的变化而逐年调整。例如，应税工资上限在2006年时为9.42万美元，到2015年已提升至11.85万美元。相应地，2015年，雇员至多能够缴纳社会保障税1.4694万美元（11.85×12.4%）。
（三）领取联邦退休金
联邦退休金制度规定，雇员必须纳税40个季度（相当于10年缴费年限），退休后才能按月领取联邦退休金。同时，退休金计发与实际退休年龄挂钩。联邦退休金制度对不同时间出生的人规定了不同的法定退休年龄，例如，1943年、1957年出生者的法定退休年龄分别为66岁和66岁6个月，1960年及以后出生者的法定退休年龄均为67岁。到法定退休年龄才退休者，可享受全额退休金。联邦退休金制度不实行强制退休，在法定退休年龄之前退休者，退休金减额发放，每提前一个月养老金减发0.56%，最早可以提前至62岁退休；鼓励在法定退休年龄之后退休，每延后一个月退休金增加0.25%，如70岁退休，则可拿全额退休金的130%，年满70岁以后才退休者，退休金不再继续增加，仍是全额退休金的130%。退休人员被鼓励继续从事力所能及的工作。退休后从事有收入工作的，如年总收入低于一定标准，仍可领取全部退休金；收入超过一定标准时，按超过部分金额的50％减发退休金；70岁以上仍工作者，不管收入多少，均不减发退休金。
退休人员领取联邦退休金时免税，但年总收入超过一定金额者需纳税。2015年，年收入超过2.5万美元的单身退休人员、以及超过3.2万美元的退休夫妇在领取联邦退休金时需纳税。目前，这部分人约占美国退休人口的40%。
联邦退休金的受益人除了退休人员本人，还包括其符合特定条件的配偶（含离异）、未成年孩子（含领养）等。
（四）相关数据
根据美社会保障署公布数据，2015年有1.67亿美国雇员缴纳社会保障税，有4200万退休人员按月从社会保障基金领取退休金。平均每位单身退休人员每月领取退休金1328美元（约占退休人员平均月收入的40%左右），平均每对退休夫妇每月领取退休金2176美元。
美社会保障署共有工作人员65000余名，分布在全国10个大区的社会保障局及其下属13000个办公室。社会保障税除了运营成本和支付结余以外，其它主要用于支付联邦退休金和遗属补贴（约占85%），以及残疾人（及其家庭成员）生活补贴（约占15%）。
此外，对于因联邦退休金及其它收入太少、不足以维持生计的65岁以上老人，美社会保障署根据联邦“附加保障收入计划”（Supplemental Security Income Program）按月发放生活补助金，为低收入老年人的生计托底。生活补助金来源于联邦政府的财政收入，而不是社会保障基金。2015年，享受附加保障收入计划的每位低收入退休人员、每对低收入退休夫妇每月领取的生活补助标准分别为733美元和1100美元。
