现在美国房产的投资价值比较高，很多人在美国买了第一套房子后还会再买第二套，大家都知道在国内，第一套房和第二套房政府在政策上是区别对待的，那么在美国会不会也是这样呢？答案是yes，下面就给大家详细讲解在美国买房，第一套和第二套政府究竟有啥政策差别？如果你也想要二次置业，那么就一定要有所了解哦。
在美国，如果纳税人拥有超过一套以上的住宅，则有一个首要住宅概念(Principal Residence，或Primary Residence），即每个已婚家庭或单身个人的基本住宅，它是区别于其他住宅（如投资出租房，度假公寓等）的。
和中国一样，美国政府对于居民购买的第一套房子、第二套房子也有不同的对待政策。接下来介绍几个概念：
在美国买房 第一套和第二套政府有啥政策差别？
买房政策：
1、政府允许购房者在纳税时将用于首要住宅贷款的利息从收入中减除。2、如果纳税人要出售其住宅，则要被征收联邦资本增值税（Capital gain tax），但如果被出售的是首要住宅，且户主在近五年内于该住宅居住至少两年以上，卖房利润个人低于25万美元，夫妻低于50万美元部分无需交纳资本增值税。
注：仅有首要住宅可以享受这一优惠，其他住宅如投资出租房等则需申报资本增值税。
当纳税人申报其首要住宅之后，美国税务局将会定时检查纳税人的电话记录、账单支付、纳税人是否有在住宅区行使其公民投票权等一系列可以显示纳税人是否在该住宅常住的情况。因此，纳税人很难谎报其首要住宅状况。
美国住房保障制度
自上个世纪三十年代以来，针对中低收入阶层的住房问题，美国政府一直在逐步调整和完善其住房政策。
1、对低收入阶层的住房补助
联邦政府将专项资金拨给公共住房管理部门，以两种方式对低收入基层进行住房补助。一是为低收入家庭建造并提供廉价的政府公寓，二是租金补贴。
1949年联邦政府修订了《国民住宅法》（National Housing Act），成立了城市改建局（Urban Redevelopment Agency），授权其对老城区和破旧住宅进行拆除并出售给私人机构重新开发，并计划建造大量公共住宅，但实施情况并不理想。
1965年美国通过《城市与住房发展法》（Housing and Urban Development Act of 1965）成立与内阁同级的住房与城市发展部（HUD，Housing and Urban DevelopmentDepartment），该部门负责美国多数住房计划至今。同年通过的“租金增补”计划，规定将低收入家庭住房支出占其收入的比例限于20%，其余租金由政府补助。
1974年出台的美国住宅法第8条款，替代了原先的《1937年美国住宅法》第235条和236条，明确为低收入阶层的租金提供信用担保，并在八十年代对第8条款进行修订，将低收入阶层承担租金占收入的比例逐步提到25%、30%。
当低收入者或退休老人看中符合政府规定的住房时，则可约定房主同去美国住房金融局（FHFA, Federal Housing Finance Agency)签订租赁合同。
2、居民住宅自有化
1986年，美国通过《税务改革法案》，规定住房抵押贷款和消费贷款的利息可以自税收中抵消。这些法规使住房抵押贷款市场迅猛发展。1990年，布什政府出台《国民可承担住宅法案》，将住宅自有化作为主要战略，实施“HOPE计划”，即“人人拥有居住机会计划”，把公屋出售，并将一些社会服务与住房问题相融合，将居民住宅自有化定为主要战略。
美国政府采取建立住宅抵押贷款制度和担保制度鼓励私人建房、购房，除房贷利息抵消个人所得税之外，还有其他优惠的房产税收政策，如房产税减免、住房出售所得资本收益减免、上文提到的面向首次购房者的低利率贷款、首要住宅资产增值税减免等。
美国住房政策倡导“买得起的住房”理念（Affordable Housing），即“人人拥有居住机会”“提供人民买得起的房子”。根据联邦国民抵押协会的按揭标准，国民按揭贷款应遵循28/36原则，即用于供房的贷款不应超过家庭月收入28%，而包括供车、学生贷款、信用卡等在内的全部贷款额不宜超过家庭月收入的36%。如果超过此限，则可被认为是住房负担过重。根据美国人口统计局2007年的调查，虽有38%的住户负担超出每月总收入30%以上的按揭房贷，但中等收入的美国家庭都是买得起房的。而且，由于美国的社会保障健全，使得民众有多余资金进行其他消费。
3、哪些人购买第二套以上房屋比较多
据调查，大多数买主是上次婴儿潮出生的那一代人，他们在1946年至1964年间出生，已逐渐走进退休期，成为购买度假屋的主力，为将来退休作准备。把自己现有的房产重新贷款，取得更低利率的条件，可减少每月付款或者再多贷一些净值出来购买另一套房产。什么样的第二套房产最具投资价值呢？
第一、房租收入比每月付贷款高；
第二、房屋的地点环境良好，这样风险最小。
总结
美国对住房问题及市场的管理，最基本的特点是依法管理，通过持续不断的立法，以越来越严密的法律体系与制度进行管理。
其中最重要的，是立法宗旨与管理理念，真正以民众安居的实现为本，而非把住房当成拉动经济的机会主义工具，更非把住房变成从民众手里进行财富转移与盘剥的工具。
在美国买车后，买主一般会得到官方签发的Title，这就相当于一份所有权证。该所有权证Title将随车的转让、变卖、赠与等一同进行，伴随车“终生”。但在美国买房后，在所有交割文件中, 却找不到Title文件。也就是说，没有一份文件来证明业主真正的“拥有”这个物业。这是为什么呢？这与美国房地产市场长期的私有制度有关。美国土地交易的历史远远早于现代规范交易制度的建立。要证明一块土地的所有权，需要证据而不是证明。
理论上必须追溯该土地交易的所有历史记录，否者，在法律上就会有漏洞。比如有一块土地，当前的业主Owner-0要卖该土地给Owner+1，如果Owner+1要取得土地的Title所有权证书，理论上，Owner-0应该出具文件，证明(1)他是合法从Owner-1 处获得该土地的(继承、被赠与、购买)；(2)还要证明他在持有过程中，没有欠税、没有抵押他人、没有转让或赠与他人、没有法律上的纠纷。要证明，Owner-0必须出具Owner-1转交给他的证明Owner-1合法拥有和合法持有的所有文件。
如果这块土地在过去400年中交易了100次，这些文件中应该包括过去的所有Owner：Owner-1、Owner-2、Owner-3 ......的交易的文件。这是做不到的。当今的房地产交易时，律师要提请Title服务公司做Title Search，查看该物业的交易记录。但是，往往只能回顾50年，更早的交易记录多半没有官方保存。民间保存的记录或许不全、不准确、不易获得。即便是官方的交易记录，也难以保证其准确性。因此，当一个物业被交易时，业主很难提供无可辩驳的证据来证明自己当今拥有的物业在该物业的历史上一直是合法拥有、合法交易的。
换句话说，当前的业主不能100%保证，当这个物业交割后，某天，有一个人向法院提起诉讼，用文件证明称他的爷爷在50年前将该物业的20%的权益赠与他的爸爸，而他爸爸的哥哥在未取得他爸爸同意下，将该物业转卖给了以前倒数的第3个业主。而当前的业主又是无辜的。在这种情况下，怎样的制度安排才能保证交易双方的权益和信心呢？
既然完全证明合法拥有的Title不可行，律师们发明了一种叫Deed的文件。Deed本身是一种单边保证契约。当物业交易时，卖方Seller签署这样一份文件，将他在该物业上的所有权益转让给Buyer，并作出适当的保证。Deed的类别有四种，通常在房地产交易时使用最多的是General Deed和Specific Deed 两种。General Deed是最好的一种。
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他不仅保证该Owner在持有该物业期间中是合法持有，所有债权、债务以及权益是清晰的，而且承诺， 如果将来该物业由于产权纠纷而发生诉讼，无论该纠纷所涉及到该物业历史上的任何时段，Seller承担一切费用和损失。Specific Deed只是承诺承担有限的责任，如果该纠纷涉及到该物业的历史时段不是在Seller持有该物业期间，Seller不承担。而我们当今大多数的二手房交易，其 Deed是Specific Deed。
其实，Deed上承诺的担责部分是没有保证的。房地产交易后，Buyer要找到Seller并成功诉讼很难。怎么办呢？这时候，Title Insurance出场了。Title Insurance是一次性支付，在Buyer持有期间一直有效。有了Title Insurance房地产交易就轻松多了，Buyer不需要担心Seller是否合法购得和持有该物业，也不需要验证Seller是否是真正的合法持有人。
Buyer买Title Insurance时，Title Insurance公司会做尽职调查。即使不测发生诉讼，Title Insurance公司会赔偿Buyer的一切损失。有一个真实的故事，有一块闲置土地，其Owner A长期在国外，少有照料。有一个与A同名的人，冒充A和Buyer 签订了购买合同，Buyer合法取得Deed 和Title Insurance。A发现后提起诉讼，虽然冒名者早已不知去向，A仍然重新获得该物业的产权，Buyer则从Title Insurance公司获得足以令Buyer满意的赔偿。
当前市场上Title Insurance公司很多，价格差异很大。如果过户的律师是Buyer雇佣的，应该可以取得较好的价格。大家可以Google一下收费就比较清楚自己付的Title Insurance费用多了还是赚了。
